Daciones y parches al sistema.

Llevamos unos meses dándole vueltas a la dación en pago como forma de resolver el drama de los embargos de pisos en el estado español.  Los bancos embargan los pisos y además siguen cobrando las cantidades que faltan por pagar producto de la nueva tasación.   ¿Es injusto?  Probablemente si,  pero vamos a recordar unas cositas.

En primer lugar,  todo esto procede de aquel tiempo,  no tan lejano,  donde los bancos daban créditos a cualquiera,  inflando las tasaciones para que te pudieras comprar también muebles y coche con el mismo préstamo.  ¿Se acuerdan?  ¿Cuantos carros de alta gama se vendieron? ¿Cuanto ganó IKEA?

Ahora la burbuja pinchó,  los pisos valen mucho menos,  y menos  los que estaban sobrevalorados,  el paro aprieta y la gente no puede pagar.  La solución milagrosa es obligar a los bancos privados a cobrar embargando el piso y nada más.  Evidentemente esto es una solución a corto plazo que evita un drama social,   pero en el fondo no es más que un burdo parche socialdemócrata  que traerá un mal mucho peor.  Todos los expertos vaticinan que la dación traerá un descenso del precio de las viviendas y un alza de los  intereses  hasta los tipos de los préstamos personales,  es decir a un 8% o 10%.  También un aumento de los seguros y los gastos.  Esto repercutirá en los futuros compradores de vivienda,  es decir en nuestros hijos.

Se nos está diciendo que esto se hace en Estados Unidos,  pero eso no es cierto.  Esto pasa en USA cuando un ciudadano no puede pagar su hipoteca:

1) El hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse. El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. en ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:

a) Si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años

b) Si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo “perdonará”, pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te “perdona” el banco figurará ante las autoridades como un “regalo” del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. de hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs.

2) Si no consigues ni siquiera un comprador

Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa.

Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado.

Por todo lo cual esas cosas que nos están contando sobre la dación en USA es irreal,  además porque según el estado donde habites se aplicarán distintas leyes.  Existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros).  Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en españa,  y cobra también un interés fijo durante todo el periodo,  no variable.

En Canadá las cosas funcionan de otra manera y,  la crisis no ha influido en el mercado hipotecario,  porque el estado tiene algo que decir:

1. El seguro de garantía hipotecaria gubernamental mitiga el riesgo respecto a las instituciones financieras. A diferencia de los EE.UU., donde las instituciones financieras estaban claramente sobreexpuestas y la solvencia de las aseguradoras era cuestionable. El 75% de las hipotecas canadienses están íntegramente aseguradas con garantías gubernamentales, y todas las hipotecas con un ratio del principal del préstamo sobre el valor del activo superior al 80% se tienen que asegurar por prestamistas regulados.

2. Las leyes sobre garantía legal reducen el riesgo de que los hogares abandonen sus hipotecas, y, de forma implícita, mejoran la calidad de los préstamos, a diferencia de los EE.UU., donde el abandono de viviendas vacías proliferaba y sigue creciendo. Entorno al 90% de hipotecas están totalmente garantizadas en Canadá, dando lugar a un entorno prestamista mejor.

3. Cerca del 30% de la financiación de las hipotecas cuenta con garantía del gobierno federal, lo que probablemente reduce el riesgo de frenar la financiación como ocurre en EE.UU. De hecho, durante el punto álgido de la crisis crediticia, el Gobierno de Canadá empezó un efectivo Programa de Compra de Hipotecas Aseguradas, que, en esencia, mantienen al mercado hipotecario en funcionamiento.

4. Los canadienses han tenido coeficientes de apalancamiento inferiores a los de sus homólogos estadounidenses y tienden a acercarse a opciones hipotecarias más conservadoras. Los balances de los hogares canadienses se han deteriorado y han estado pisando terrenos más arriesgados como las hipotecas de tipo variable, pero las hipotecas de alto riesgo siguen siendo un mercado virtualmente inexistente en Canadá.

Pero yo, ante todo,  pienso una cosa,  dejémonos de parches y vamos al centro de la cuestión.  Aquí hemos querido hacernos ricos con la especulación de la vivienda libre.  Y le hemos cascado vivienda libre a todo el mundo.  No se ha construido vivienda pública y,  construirla en condiciones ventajosas es legalmente imposible porque todo está montado para que hagan negocio los mismos.  Cambiemos el sistema y que los Ayuntamientos sean promotores de vivienda pública,  el número mínimo indispensable,  pero que se haga.  Y por su puesto,  obsérvese el modelo canadiense.

Pero por favor,  menos parches y menos demagogia.

Guanarteme 

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